La pregunta llega siempre en la misma etapa: la propiedad gustó, el precio cierra y aparece la duda de cuánto hay que sumarle. La respuesta corta es que un comprador debe presupuestar entre 6% y 8% adicional sobre el precio, y un vendedor entre 5% y 7%. La respuesta larga, que es la útil, se compone de cinco conceptos.
1. Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Es el impuesto que grava la transferencia del inmueble. Lo pagan las dos partes: 2% el comprador y 2% el vendedor.
El detalle clave, y el que más confusión genera, es la base de cálculo: el ITP no se calcula sobre el precio de venta sino sobre el valor real fijado por la Dirección Nacional de Catastro, actualizado por un coeficiente anual. Ese valor catastral suele ser bastante menor al precio de mercado, sobre todo en la costa, así que el impacto real del ITP casi siempre es menor al 2% del precio pactado.
2. Honorarios del escribano
El arancel de referencia de la Asociación de Escribanos ubica los honorarios en el entorno del 3% del precio más IVA (22%), a cargo del comprador. En operaciones de ticket alto es frecuente negociarlo a la baja, porque el trabajo no crece en proporción al precio.
En esos honorarios está incluido lo que realmente importa: estudio de títulos de treinta años, pedido de certificados, redacción de la escritura, control de la Intendencia y de la propiedad horizontal, e inscripción registral.
3. Comisión inmobiliaria
La costumbre del mercado uruguayo es 3% más IVA por cada parte en operaciones de compraventa. En alquileres anuales, la comisión habitual equivale a un mes de alquiler más IVA.
4. Gastos, sellados y certificados
Un conjunto de partidas menores que en la suma pesan: certificado catastral, certificado de Contribución Inmobiliaria e Impuesto de Primaria, certificado de propiedad horizontal, timbres profesionales, aportes notariales al BPS e inscripción en el Registro de la Propiedad. Como referencia práctica, entre USD 600 y USD 1.500 según la complejidad del título.
5. El impuesto a la renta del vendedor
Si el vendedor es persona física residente, la venta tributa IRPF sobre la renta; si no es residente, IRNR. La tasa nominal es del 12% sobre la ganancia.
Para inmuebles adquiridos antes del 1 de julio de 2007 existe la opción de calcular la renta por un ficto del 15% del precio de venta, lo que arroja una carga efectiva cercana al 1,8% del precio. En muchos casos ese régimen ficto resulta más conveniente que el cálculo real: es una cuenta que el escribano hace antes de la escritura y que conviene pedir explícitamente.
Ejemplo cerrado: compra de USD 300.000
Supongamos un apartamento con valor catastral actualizado de USD 120.000, comprado en USD 300.000.
Comprador:
- ITP 2% sobre USD 120.000: USD 2.400
- Honorarios de escribano 3% + IVA sobre USD 300.000: USD 10.980
- Comisión inmobiliaria 3% + IVA: USD 10.980
- Gastos, certificados e inscripción: USD 1.000
- Total aproximado: USD 25.360, es decir 8,4% sobre el precio.
Vendedor:
- ITP 2% sobre USD 120.000: USD 2.400
- Comisión inmobiliaria 3% + IVA: USD 10.980
- IRPF por régimen ficto (1,8% del precio): USD 5.400
- Total aproximado: USD 18.780, es decir 6,3% sobre el precio.
Si la comisión la negociás compartida o el escribano acepta un arancel reducido por volumen, el costo del comprador puede bajar al entorno del 6%. Vale la pena preguntar antes de firmar la reserva, no después.
Costos recurrentes una vez que sos propietario
- Contribución Inmobiliaria: municipal, calculada sobre el valor catastral. En Maldonado la alícuota es progresiva y ronda entre 0,25% y 1,2% anual del valor catastral.
- Impuesto de Primaria: nacional, sobre el valor catastral por encima de un mínimo no imponible.
- Gastos comunes: en propiedad horizontal, entre USD 2 y USD 6 por metro cuadrado por mes según amenidades. En torres con piscina climatizada, spa y seguridad 24 horas puede ser bastante más.
Ese último punto es el que más desviaciones genera en el presupuesto anual de un propietario no residente. Pedí siempre el detalle de gastos comunes de los últimos doce meses antes de firmar.
¿Querés que hagamos la cuenta sobre una propiedad concreta? Escribinos y te armamos el costo total de la operación antes de que reserves.
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