Alquiler temporal en Punta del Este: cuál es la rentabilidad real

El alquiler temporal en Punta del Este tiene una fama que rara vez resiste una planilla. Se habla de rendimientos del 10% anual, y existen, pero corresponden a casos puntuales: propiedades excepcionales, gestión impecable y temporadas buenas. La media del mercado, medida sobre carteras administradas reales, se ubica bastante por debajo. Vale la pena entender de dónde sale cada número.

Cómo se factura una temporada

La temporada uruguaya no es un bloque uniforme. Se descompone en tramos con precios muy distintos:

• Reveillón y primera quincena de enero: el tramo más caro del año, con tarifas que duplican al resto.
• Segunda quincena de enero: alta, con buena demanda.
• Primera quincena de febrero: todavía fuerte, sobre todo con público brasileño.
• Segunda quincena de febrero y marzo: baja marcada, más orientada a estadías largas.
• Carnaval y Semana Santa: picos cortos con tarifa de fin de semana largo.
• Invernal, de abril a noviembre: contratos de varios meses a valores muy inferiores, pero que cubren gastos fijos.

Un caso concreto: dos dormitorios en Playa Mansa

Tomemos un apartamento de dos dormitorios, buena torre, vista parcial, valor de mercado USD 280.000.

Ingresos brutos de una temporada normal:

• Enero, primera quincena: USD 4.500
• Enero, segunda quincena: USD 3.500
• Febrero, primera quincena: USD 3.000
• Febrero, segunda quincena: USD 1.800
• Carnaval y Semana Santa: USD 1.400
• Contrato invernal, siete meses a USD 700: USD 4.900
• Total: USD 19.100

Sobre USD 280.000, eso da un 6,8% bruto. Buen número. Ahora restemos.

Egresos anuales:

• Comisión de administración, 20% sobre la temporada: USD 2.840
• Gastos comunes, doce meses: USD 3.600
• Contribución Inmobiliaria e Impuesto de Primaria: USD 900
• Limpiezas entre huéspedes y blanquería: USD 700
• Mantenimiento, reposición y pequeños arreglos: USD 800
• IRPF sobre arrendamientos (10,5% sobre el ingreso, con deducciones): USD 1.700
• Total: USD 10.540

Resultado neto: USD 8.560, equivalente a 3,1% neto anual sobre el valor de la propiedad.

Ese 3% neto es el número honesto del alquiler temporal en Punta del Este para una unidad estándar bien gestionada. Todo lo que supere el 4,5% neto responde a una ventaja concreta: ubicación excepcional, gestión propia sin comisión, o compra por debajo de mercado.

Las cinco variables que más mueven el resultado

1. 1La ubicación dentro de la parada. Entre una unidad a dos cuadras del mar y una a seis cuadras hay hasta 30% de diferencia de tarifa, con el mismo costo de compra por metro.
2. 2La calidad del amoblamiento. Un equipamiento cuidado permite subir tarifa entre 15% y 25% y, sobre todo, reduce la vacancia de febrero.
3. 3La vacancia real. Nadie alquila las diez quincenas. Presupuestar ocupación del 100% es el error más común de quien recién compra.
4. 4Los gastos comunes. En torres con muchas amenidades pueden llevarse un tercio del ingreso neto. Es el rubro que más silenciosamente destruye rentabilidad.
5. 5El tipo de cambio y el poder de compra argentino. La demanda de temporada es fuertemente sensible a la relación de precios con Buenos Aires y Brasil. Una temporada con Argentina cara en dólares es una temporada muy buena en Punta del Este; lo contrario también es cierto.

Temporal contra anual

Un alquiler anual en Maldonado o Punta del Este rinde típicamente entre 4% y 5,5% bruto, con neto en el orden del 3% a 3,8%. Es decir: en muchos casos, el anual termina dejando lo mismo o más que el temporal, con una fracción del trabajo y sin riesgo de temporada.

El temporal gana cuando el propietario usa la propiedad parte del año, cuando la unidad está en una zona de tarifa premium, o cuando se compra pensando también en la apreciación del activo. El anual gana en previsibilidad.

Qué hace bien la gestión profesional

Una administración seria no se paga sola por conseguir inquilinos, sino por tres cosas: fija la tarifa correcta para cada tramo, mantiene la unidad en estado de alquilar y resuelve los problemas cuando el propietario está a 2.000 kilómetros. En una cartera bien llevada la diferencia contra la autogestión suele estar entre 10% y 20% de ingreso, más que compensando la comisión.

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